Führt die vorzeitige Beendigung einer Vermietung zur Liebhaberei?

Welche Kriterien knüpft der VwGH an das Vorliegen einer Einkunftsquelle.

Wird eine Vermietung vor Erreichen eines Gesamtüberschusses beendet, so stellt sich die Frage, ob diese in der Folge als Liebhaberei zu qualifizieren ist oder ob hier nicht dennoch eine Einkunftsquelle vorliegen kann.

Vermietung und Liebhaberei

Die Liebhabereiverordnung differenziert in Bezug auf Vermietungen zwischen der „kleinen Vermietung“ und der „großen Vermietung“. Unter die „kleine Vermietung“ fällt die Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten, während sich die „große Vermietung“ auf die entgeltliche Überlassung von (nicht parifizierten) Gebäuden bezieht. Der Zeitraum, innerhalb welchem aus der Vermietung ein Gesamtüberschuss zu erzielen ist, beträgt bei der „kleinen Vermietung“ 25 Jahre (bis 31.12.2023: 20 Jahre) ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. höchstens 28 Jahre (bis 31.12.2023: 23 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Bei der „großen Vermietung“ beträgt dieser 30 Jahre (bis 31.12.2023: 25 Jahre) ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 33 Jahre (bis 31.12.2023: 28 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben).

Vorzeitige Beendigung

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH v. 14.12.2023, Ra 2023/13/0051) verweist in seiner Rechtsprechung darauf, dass es im Falle einer vorzeitigen Beendigung einer Vermietung für die Annahme einer Einkunftsquelle entscheidend darauf ankommt, ob die Vermietung von vornherein auf einen Zeitraum bis zur Erzielung eines Gesamtüberschusses geplant war. Kann nachgewiesen werden, dass dies der Fall war und dass der Entschluss zur Beendigung der Vermietung erst später getroffen wurde, so ist die Vermietung auch dann als Einkunftsquelle zu qualifizieren, wenn sich für einen infolge einer Beendigung vorzeitig abgeschlossenen Beobachtungszeitraum kein Gesamtüberschuss ergeben sollte. Ist eine Vermietung hingegen von Anfang an nur auf einen befristeten Zeitraum ohne Gesamtüberschuss geplant bzw. kann nichts Gegenteiliges nachgewiesen werden, so ist diese als Liebhaberei zu bewerten.