Immobilienertragsteuer: Was hat sich bei gemischten Schenkungen geändert?

Wird ein privates Grundstück entgeltlich übertragen, so werden die Einkünfte grundsätzlich mit Einkommensteuer in Höhe von 30 % besteuert. Bei unentgeltlichen Grundstücksübertragungen, wie bei einer Schenkung, kommt es zu keinem einkommensteuerpflichtigen Vorgang. Somit fällt auch keine Immobilienertragsteuer an. Der Begriff des Grundstückes umfasst Grund und Boden, Gebäude und Rechte, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (grundstücksgleiche Rechte).

Die Einkommensteuerrichtlinien (EStR) als Rechtsmeinung des Finanzministeriums führen aus, dass eine Schenkung grundsätzlich nur bei Vermögensübertragungen unter (nahen) Angehörigen anzunehmen sei (Fremde pflegen einander gewöhnlich nichts zu schenken). Ertragsteuerlich wird in Anwendung der wirtschaftlichen Betrachtungsweise auch bei einer gemischten Schenkung Unentgeltlichkeit des gesamten Vorgangs angenommen (keine „Teilentgeltlichkeit“), wenn insgesamt Zuwendungsabsicht besteht und der Schenkungscharakter des Geschäftes überwiegt.

Bei einer gemischten Schenkung stellt sich allerdings die Frage, ab welcher Höhe der Gegenleistung noch eine unentgeltliche Übertragung oder eine bereits steuerpflichtige Veräußerung vorliegt.

Herrschende Praxis war, dass für die Abgrenzung zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Rechtsgeschäften entscheidend war, ob die Gegenleistung für die Übertragung des Wirtschaftsguts 50 % oder mehr (dann Entgeltlichkeit) oder weniger als 50 % (dann Unentgeltlichkeit) des gemeinen Werts des Wirtschaftsguts betrug. Aufgrund eines Urteils des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) wurden nun die EStR geändert. Für die Beurteilung bei Übertragungen nach dem 15.11.2021 gilt Folgendes:

• Beträgt die Gegenleistung zumindest 75 % des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsgutes, ist davon auszugehen, dass eine Veräußerung vorliegt.
• Beträgt die Gegenleistung höchstens 25 % des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsgutes, liegt eine unentgeltliche Übertragung vor.
• Beträgt die Gegenleistung mehr als 25 % aber weniger als 75 % des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsgutes, ist unter nahen Angehörigen grundsätzlich von einem unentgeltlichen Rechtsgeschäft auszugehen.

Dieser Raster wurde grundsätzlich in den EStR auch für die Themen Übertragung von Unternehmen und Erbauseinandersetzungen übernommen. Zudem wurden in den EStR unter anderem auch Regelungen für Übertragungen vor dem 16.11.2021 mit einer Gegenleistung zwischen 50 % und 75 % des Verkehrswerts aufgenommen.